Rekonstrukce bytu

V Brně se čistou pravidelností setkávám s klienty (a jsem za ně rád), kteří mě poptávají na činnost dozoru na rekonstrukci bytu. Jakože dobře, jsem rád, že ví co je to nemít dozor a rekonstruovat s partou cikánů nebo ukrajinců.


Blíží se zima a s tím rostoucí počet poptávek směřující i tímto směrem. Protože covid-19 je sviňa, tak nebudeme trávit čas povídáním si v kanceláři a svým potenciálním klientům napíši do budoucnosti tento hrůzostrašný dopis. 


Dalo by se říci, zakázka jako zakázka. Klient jako klient. Přesto se rekonstrukce bytů trošku vymykají z mé běžné činnosti. Proč? Protože je to hodně práce v krátkém časovém úseku. Stává se mi často, že někteří klienti volají až s křížkem po funuse - že mají problém. Předem upozorňuji, že jsem tu jen pro klienty, kteří příjdou na začátku a nikoli na konci stavby bez dozoru.  


Vtip je v poctivé, trpělivé a pořádné přípravě před zahájením a je někdy obtížné až nemožné to vysvětlit a pochopit. Platí dvě základní pořekadla: 

  • "Šťestí přeje připraveným."
  • "Těžko na cvičišti, lehko na bojišti."

Možná bych to doplnil o jednu pravdu: 

  • "Stavební firma tady není kvůli vašim krásným očím, ale kvůli vašim penězům."

V krátkém časovém úseku se při rekonstrukci musí stihnout spoustu důležitých úkonů. 

Sousedi

Sousedy má každý a málokdy máme právo si je mít možnost vybrat, vychovat nebo hned ze začátku zastřelit. 


Občas se naserou sousedi, kterým skrze spáry v panelu zateče, nebo se jim nelíbí prach na chodbách a ve výtahu. 


Jednou jsem řešil psychopata o patro níž, kterému skrz stoupačku fouklo do komory trošku (4kila) prachu. Komora vyskládaná až po strop kompoty a harampádím pokrytá jemnou vrstvou prachu. Proč psychopat? Prý pracuje na magistrátu a že nás sežere. Nabízenou uklizečku odmítl a velké hovno co měl na rohožce příští den pochopil jako vykopanou válečnou sekeru a dal pokoj. 


Nejlepší sousedi jsou samozřejmě závistivci z řad důchodců, kteří chodí po obědě spát a mají i v paneláku, kde je slyšet každý prd komára, rádi svůj klid. 


Nejčastější rekonstrukce se týkají panelákových bytů, kterých je v Česku údajně kolem 2,5 milionu. Patříte mezi jejich obyvatele? Nebojte nebudu vám říkat králíci. 


Takže je článek spíše o tomto typů bytů, protože jsou ještě jednodušší než staré bytové domy, které mají ještě rákosové stropy 4 metry vysoko a když někam vrtnete, tak předěláváte půl projektu a peníze létají sem a tam. Staré bytové domy jsou opravdu pořádná prdel k rekonstrukci. 


Takže u paneláků je to jaksi snažší. Ve spoustě z nich je přesto stále původní provedení ze 70. a 80. let a v odpovídající kvalitě se tyto relikvie minulosti udrželi až do dnešních nevrlých pandemických časů. Pokud jste tedy náhodou zdědili po prarodičích starý omšelý byt na sídlišti, nebo jej koupili od budižkničemů z řad realitních makléřů, tedy těžce předražený, tak jistě přemýšlíte, jak ho v moderním duchu proměnit, aby sloužil dál přinejmenším dalších 20.let. 


Jádro

Úskalím většiny panelákových bytů je jejich dispozice. Je potřebné chápat, že byty vznikali v určitém období a za konkrétním účelem. Tím bylo uspokojení obrovské poptávky tehdejší neukojitelné socialistické společnosti, který neznal pojem individualismus a právě výroba prefabrikátů pro panelovou výstavbu "králíkáren" byla pro tyto potřeby přesouvána do výrobních závodů, které chrlili jeden panel za druhým. 


Často jde o striktně oddělené místnosti, proto působí tak stísněně. Absolutním nedostatkem bývají úložné prostory a největším nešvarem pak umakartová jádra v koupelnách. 


Před dvaceti lety se některé rekonstrukce jader řešili obložením umakartu sádrokartonem a dokonce se i v 21.století najdou dobrodruzi, kteří na umakart lepí obklady, aniž by se podívali na čem je umakart zavěšený a jak ona ocelová konstrukce po 30ti letech ve vlhku vypadá.  Vždy je vhodnější celé jádro vybourat a znovu vyzdít. 


In-Dispozice

Nabízí se propojení koupelny s toaletou. Tohle uspořádání určitě nebude fungovat v případě rodiny s více dětmi. I proto je vždy lepší, aby zůstala toaleta od koupelny oddělena. Pokud to ale rozvody a velikost bytu umožňují, je ideální zbudovat ještě jeden oddělený záchod navíc. 


Tu frontu ráno nemusíte vydržet a aše pubertální děti nebo manželka zase nemusí vydržet pohled na tatínka čůrajícího z balkonu nebo do dřezu. Náklady na psychiatra nebo rozvod jsou vysoké. 


Vzdušnost a moderní vzhled panelovým bytům dodá propojení kuchyně s obývacím pokojem, které v původních půdorysech bývaly téměř vždy oddělené. Nevím jestli je propojení vhodné pro všechny případy, ale je to ryze na rozhodnutí každého majitele, co upřednostňuje. 

 

Podlahy

Dalším kamenem úrazu bývá „zděděné“ nevzhledné lino (dnes se tomu říká vinyl), většinou po léta zametené pod koberec „ode zdi ke zdi“. Nová podlahová krytina či dlažba v předsíni a kuchyni interiéru hodně pomůže. 


V některých bytech se setkávám s pískovým ložem pod dřevotřískami (na kterých jsou ještě parkety). I v panelákových domech lze ve skladbách podlah nalézt zajímavé materiály a popílkem to začíná a pískem to končí. Nejnákladnější a nejpoctivější rekonstrukce jsou právě ty, které počítají s úplným odstraněním skladby podlah až tzv. na beton. 


Osvětlení

Občas se při rekonstrukcích zapomíná na úpravu osvětlení, které bylo většinou řešeno umístěním jednoho lustru uprostřed místnosti. Nejenže to neodpovídá aktuálním potřebám, ale dokonce ani trendůn v osvětlení interiéru. Návrh osvětlení by tak měl být součástí projektu. Nechte si poradit u profesionálů, jinak strávíte odpoledne v Bauhausu nebo v horčím případě v Ikea a nevyřešíte vůbec nic.


Příjemnější atmosféru v bytě naladí nepřímé osvětlení nebo rozdělení pokoje do různých světelných zón, tedy především pracovní a odpočinkové, kdy každá má trochu jiný nárok na intenzitu světla. 


Vstupní dveře

Snažím se klientům doporučovat, aby na této položce významně nešetřili. Vstupní dveře jsou jediným bezpečnostním prvkem v panelovém domě, který má smysl. 


Bezpečnost, akustika, požární odolnost, uživatelská přívětivost, design a tzv. všichni za dveřmi mi můžete políbit ..... 


Okna

Možná už tuto starost díky investicím SVJ v minulých letech máte za sebou a okna jsou nová, přesto nepřemýšlejte o rekonstrukci pokud tomu tak není. Výměna oken by měla být v případě, že se vás to nedotklo samozřejmostí ať už kvůli akustice, tak kvůli bezpečnosti a únikům tepla. Některým lidem ještě doporučuji takovou malou vychytávku, ale to nebudu prozrazovat. 

Radiátory

Litinový radiátor i přes nový termostat je u zatepleného domu s novými okny velkým a náročným výměníkem tepla, který nejenže v sobě skýtá vzpomínky na předrevoluční doby, ale jeho nadité a tlusté křivky mohou překážet. Výkony jsou již předimenzované a součástí rekonstrukce by měly být i nové topné články. Na trhu jich je přehršel k výběru. I výměna v topné sezóně je díky technologii zamažením možná. Oříškem může být jen SVJ a případné vyregulování soustavy. 

Rozpočet

Pokud budete dělat menší stavební úpravy, jakými jsou výměna starého umakartového jádra nebo podlahové krytiny, projekt či návrh není nutný. Když se pustíte do rozsáhlejší rekonstrukce a chcete měnit dispozice bytu, vyplatí se konzultace s odborníky, jejímž výsledkem bude zcela nový projekt vašeho bydlení. Součástí dobrého projektu je dobrý rozpočet. Stavební rozpočet je právě ta část projektu, která jej bude korigovat. Zatímco myšlenky projektanta a vaše přání a představy jsou neomezené, tak v žádném případě nejsou neomezené vaše zdroje financí. 


Přehledná nákladová tabulka v excelu, která počítá se vším co Vás napadne má smysl. Do nákladů započítejte i platby za dozor, projekt, topení v zimě poklud bude rekonstrukce probíhat v tomto čase, energie, rozpočet, kuchyňskou linku, svítidla, úklid....stěhování a nějakou rezervu ve výši alespoň 10% na případné průšvihy. Je lepší když zbude na koberečky do koupelny, než abyste v průběhu stavby zjistili že vám chybí 100tis a babičku a banku už jste vysáli. 


Vizualizace

Díky vizualizacím si lépe dokážete představit navrhované dispoziční změny. Nezapomeňte proto, že třeba v případě panelákové koupelny bude hrát roli každý milimetr, i proto se vyplatí důkladná a detailní příprava. Zároveň kvalitně zpracovaná vizualizace prostor Vám i každému v procesu dodá potřebnou motivaci a představivost. 





Projekt

Dobře-efektivně-kvalitn-precizně provedený projekt je základem celé rekonstrukce! Měl by dávat noty a časový harmonogram všem následným činnostem a šetřit tak náklady ve všech fázích realizace. 


Budete mít také jistotu, že veškeré práce budou prováděny podle platných norem. Jde například umístění zásuvky, vypínače a svítidla v koupelně. Bez projektu nekontaktujte ani stavební dozor, ani stavební firmu. Budeme se vám smát, nebo v případě tavební firmy vás oberou hned jak otevřou dveře. 

Pán domácí....toto je špatnýýýý....to bude stát víc. 


Bytový architekt - designer


Připadá vám, že těch lidí je už nějak moc co musíte živit z daní? Vojáci, politici, úředníci, nezaměstnaní,....a nyní se na jedné rekonstrukci má sejít stavební firma (účetní, majitel, přípravář, rozpočtář, řidič, zedníci, instalatér, elektrikář, truhlář..), stavební dozor, projektant a teď ještě bytový architekt - návrhář? To je jen o tom, jestli vám připadá návrh interiéru za 20tis Kč, kam budete pořizovat nábytek někde za 200tis Kč zybtečný, nebo si to lajznete a překombinujete IKEA-XXXLutz-Asko a vytvoříte domácost pro pejska a kočičku. Víte ona není postel jako postel a váš byt není nafukovací. Záleží na každém kousku volného místa a po rekonstrukci je už pozdě posouvat zásuvky. 


Stupačky

Při přípravě rekonstrukce musíte také zvážit, jak vyřešíte přístup ke stupačkám, aby byl praktický a zároveň na sebe ve zbrusu nové koupelně nepoutal veškerou pozornost. Může to být třeba celá odnímatelná stěna ze sádrokartonové desky. Dalším způsobem jsou tzv. neviditelná revizní dvířka. Používají se pod obklady, a nenaruší proto vzhled místnosti. Levnější variantou je osadit otvor šachty plechovými dvířky v bílé barvě.


Klimatizace

Když se rozhodnete v rámci rekonstrukce provést instalaci klimatizace, kterou si kvůli rostoucím letním teplotám pořizuje v posledních letech stále více obyvatel paneláků, vybírejte model podle toho, kolik zvládne kubíků objemu vzduchu, nikoli metrů čtverečních, a zvažte bezpečné uchycení a připojení klimatizační jednotky.



Zařizováky

Nabídka konkrétních zařizovacích předmětů je obrovská, ať už jde o sanitu do koupelny, obkladové dlaždice, podlahové krytiny, rozvody ve zdech, omítky a štuky, nové tapety, či výmalbu. Pro výstavbu příček v bytě pravděpodobně použijete lehký pórobeton nebo sádrokartonové desky, sádrokartonovými podhledy zakryjete často nevzhledné panelové stropy. 


Při kalkulacích nákladových položek berte v úvahu kromě katalogové ceny produktu také veškeré přípojné materiály, kabeláž, vedení. Představte si třeba instalatérské práce, kdy je třeba počítat nejen s novým potrubím, ale také s těsněním, kohouty a dalšími rozvody. Pozor na cenově zajímavé značkové produkty, jejichž instalaci mohou prodražit zbytečně drahé, leč nezbytné doplňky. Líbivý vzhled navíc nemusí být vždycky nejlepším vodítkem.


Nástrahy rekonstrukce svépomocí

Na řadu přichází rozhodnutí o tom, kdo ji provede. Podle nedávného průzkumu se zhruba třetina oslovených lidí pustí do rekonstrukce svépomocí, další část zadává profíkům jen některé speciální práce. 


Jisté je, že v ideálním případě přinese tento postup úsporu nákladů. Může však skrývat různá úskalí. Tím hlavním a naprosto zásadním nebezpečím je bourání nosných stěn, které laik může považovat za nenosné příčky. V panelových domech najdete i stěny, které jsou pouze čtrnáct centimetrů tlusté, a přesto jsou nosné.


Existují dva druhy panelových bytů. Z hlediska rekonstrukce je lepší ten případ, kdy obytný prostor tvoří buňka obklopená nosnými zdmi a místnosti rozdělují nenosné příčky. Bourání tedy nic nestojí v cestě. V jiných typech paneláků jsou však i vnitřní stěny nosné. Někdy všechny kromě bytového jádra, někdy jen některé, například mezi obývákem a chodbou. S nosnými vnitřními zdmi se většinou setkávám v později postavených domech, tedy z 80. a počátku 90. let minulého století. 


Bourání nosného panelu musí posoudit autorizovaný statik, nicméně možné úpravy v takových bytech jsou z hlediska změny dispozic omezené. 




Být předsedou a Vy členem SVJ nebo družstva v domě, kde se pokoušíte zasahovat do panelů, tak vám jako osoba znalá mohu říci, že bych velmi pečlivě zvažoval vaši potřebu vytvářet do panelů další otvory. Neměla by se totiž posuzovat jen jedna bytová jednotka, ale precedens, kdy o podobné úpravy požádá každý majitel bytu v domě. Nelze to někomu povolit a někomu nepovolit. Nemělo by platit pravidlo, kdo dřív příjde ten dřív mele. Nejste majitelem zdí, ale pouze spolumajitelem a podílníkem. 


Pokud se vám podaří SVJ přesvědčit i prostřednictvím řádně zpracovaného statického posudku, tak po souhlasu vlastníků vás čeká navíc cesta na stavební úřad. Pokud potřebujete z nějakého důvodu zasáhnout do nosných stěn, musíte tam tyto předpokládané zásahy předložit k projednání a požádat o stavební povolení. Když se mění způsob užívání místnosti nebo dispozice bytu bez zásahu do nosných konstrukcí, je nutné stavbu minimálně ohlásit.


Při svépomocných úpravách je nebezpečné vyřezávání drážek pro nové instalace do panelů. Také amatérsky provedené nové plastové rozvody vody, které neprojdou tlakovou zkouškou, mohou představovat vážný problém.


Stavba svépomocí v sobě skrývá ještě spoustu dalších průserů a nervů, které si budete muset vnitřně vyřešit. 


Hledejte spolehlivého dodavatele

Pokud se rozhodnete provedení rekonstrukce svého obydlí svěřit do rukou stavební firmy, začněte s jejím hledáním s velkým časovým předstihem, protože v současné době je vytíženost v tomto oboru vysoká. Vyplatí se oslovit několik firem, které se vám dostaly do hledáčku, a získat od nich nabídky na realizaci. Mezi nimi pak vyberte tu, která je pro vás nejvýhodnější, přičemž automaticky nepreferujte nejlevnější. Dobrým pomocníkem při výběru může být internet. Čtěte recenze, ptejte se přátel nebo svého stavebního dozora. 


Zapomeňte na epoptavka.cz, aaapoptavka.cz a jiné podobné B2B portály. Kumulují se v nich spíše podvodníci, nebo firmičky, které nemají práci. Víte proč nemají práci? Nevíte? Přemýšlejte. 


Podívejte se na realizace vybraných firem. Ověřte si, jakou garantují záruční dobu. 


Někteří z dodavatelů provádí zdarma zaměření bytu či vypracování nezávazné cenové nabídky, konzultace a poradenství při řešení výběru vhodného materiálu. Spolehlivý dodavatel také doloží své platné pojištění odpovědnosti za škody způsobené jeho činností. 


Nezapomeňte však na jedno podstatné pravidlo: "Nic není zadarmo." Dokonce ani tento článek není zadarmo - zaplatíte mi jej hned v první faktuře co vám vystavím ;-)


Po výběru stavební firmy si pohlídejte smlouvu, aby obsahovala všechny náležitosti. Měla by minimalizovat riziko navýšení ceny díla a posouvání termínu dokončení. Nechte si dostatek času na rozmyšlenou. 

Desítky stránek, které odrazují od pozorného čtení, pasáže psané hodně malým písmem, nekonkrétní informace o ceně, rozsahu prací nebo termínech, nevyváženě stanovené sankce, neochota stavební firmy ustanovení ve smlouvě korigovat – to jsou varovné signály, že něco není v pořádku a spolupráce se zhotovitelem může být problémová. Přizvat ke kompletaci smlouvy stavební dozor a advokáta je určitě přínosem, ale nezapomeňte, že k podpisu smlouvy jsou potřeba dva účastníci a smlouva nesmí jednoho z vás nijak ohrožovat a znevýhodňovat. 


Jen hlupák a ten si to zaslouží přijme smlouvu od zhotovitele jak leží aniž by ji nerozporoval a nedoplnil. 


Zálohy

Ze své zkušenosti mohu s klidným svědomím říci, že dobrá stavební firma nepotřebuje zálohové platby. Silný člověk se dokáže se s financováním vypořádat.

S ohledem na harmonogram stavby, který je poměrně krátký doporučuji spíše častější zpětnou fakturaci jako kompromis, například po 14-ti dnech než vyžadované zálohy. Je to korektní a bezpečnější. 


Požadování záloh je možné ve vymezených případech a pod kontrolou. Je to past.

Stejně tak jako tzv. platby v hotovosti bez papíru a tedy bez "babišovného". Je to sice nějaká koruna domů, ale může se šeredně vymstít. 

Jako dozor se s tím setkávám a už po zkušenostech to nechci na svých stavbách ani vidět, ani slyšet. 


Náklady

Náklady byste měli mít pod kontrolou během celé rekonstrukce. Pomoci může podrobný realizační (prováděcí) projekt, protože omezuje prostor pro improvizace, které mohou celou stavbu významně prodražit. 


Pokud se objeví jakékoli komplikace či nezbytné změny, je nutné, abyste o nich byli informováni a rozpočet nenarůstal. Proto je příprava velmi důležitá. Nicméně i v průběhu se budou ukazovat potřebné změny v projektu, ale je nutné je průběžně a efektivně sepisovat a ekonomicky hlídat. Neexistují jen vícepráce, ale ui méněpráce a pro tyto účely se vytváří změnové dodatky, které reflektují na změny v projektu, rozpočtu a harmonogramu. 


Stavební dozor

Vhodné je zajistit si profesionální technický dozor (nezávislý na zhotoviteli), který vám pomůže od úvodních kroků s posouzením projektu přes přejímání jednotlivých fází stavby až po případná jednání o záruce či reklamace. Na dozoru a kontrole se nevyplatí šetřit, naopak platí pravidlo, že dobrá kontrola ušetří nejvíce peněz.


Kde jej můžete najít? Google.com, firmy.cz, známí, zlatestranky.cz, přátelé. Rozhodně je nehledejte ve stavebních firmách. 


Na kolik Vás takový stavební dozor vyjde? Nevím. Každý máme svoji cenu a svoje zkušenosti, které si klienti platí. I stavební dozor by měl mít pojištění odpovědnosti, takže ptejte se a pátrejte. 


Modelový případ ceny za stavební dozor: 

A: Rekonstrukce bytu 3kk, náklady 1,2 mil Kč vč. DPH, doba realizace 3 měsíce

B: Příprava zakázky, konzultace, společný výběr zhotovitele, porovnání nabídek, sestavení smlouvy o dílo, předání staveniště - 20.000,- Kč

C: Realizace výkonu TDI: 20-25.000 Kč bez DPH za každý měsíc realizace. 

D: Celkem 80.000 Kč bez 15% DPH za realizaci TDI